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ゴミの取り締まり

Category : シーン4:管理・クレーム
賃貸管理をしていますと、悲しいかなゴミのマナー違反によく遭遇します。

捨てる曜日じゃないのに捨ててあったり。

引っ越しの粗大ゴミをゴミステーションに放置してあったり。
これは本当にヒドイ。
でもこれ、だいだい犯人解っちゃいます。
理由は後ほど。

アパートの共同ダストBOXの内、可燃ゴミの袋にペットボトルが入っており、
そのペットボトルの中にはぎっしりとタバコの吸い殻が入っていたり。
しかも1・2回ではありませんでした。
image.jpg

こういったマナー違反の場合、
まず入居者全員に注意喚起を出し、目撃情報を収集して目処をつけます。
でもその人と確実でなければ、しつこく張り紙をし注意喚起します。

ちなみに、こちらがその時の張り紙。
image.gif

そして近隣住民からの「以前、○○○号室の前に同じ様なゴミが置いてあった」という情報で犯人がわかりました。

そうです、何故犯人が解るかというと、それはまさに「目撃情報」なのです!
まさに刑事なみに調査、聞き込みなのです!(大げさですが)
アパート住人はもちろん、近所の方は見ています!
むしろ近所の方のほうがよく見てます!

ヒドイ不法投棄は犯罪です。
違反した場合は5年以下の懲役若しくは1千万円以下の罰金に処せられます。
詳しくは千葉市のHPを参照してください

撲滅ゴミのマナー違反
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ユニットバスのリフォーム!

Category : シーン0:空室対策
賃貸する上で、水まわりの清潔感はほんとに大事です。

綺麗に定期清掃していても、隙間から水が進入し、そこから錆てぷくぷくと浮いてきてしまう。

強い浴室洗剤などの使用でパッキンも溶けいったり、、、

十数年経てばどうしてもメンテナンスが必要です。

アパートの3点ユニットバスをまるまる新品に入れ替えると約50万円もかかります。

そこでオススメなのが、コーティング施工

弊社でも何件か行っている、施工事例です。
以下の工事で15・6万前後。


艶と輝きが取り戻せました!!

家具家電付き賃貸について考える

Category : シーン0:空室対策
家具家電付き賃貸といえば、パっと思い浮かぶのがレ○パ○○ですよね。
サイトを見てみましたが、
千葉市中央区で(立地は少々不便な場所ではありましたが)
家具家電付きで29,000円の物件とかあるんですね。
安いですね~。

しかもサイトが、中国、香港、台湾、韓国、英語、ポルトガル語に対応!
さすがですね~。
留学生さんにはすごく助かるシステム。

もちろん日本人大学生さんも含め、最初に揃える時が大変なんですよね。
土地勘のない場所であれやこれや揃えるのは一苦労。

しかも一時的なものですから、手放す時に困る場合がある。
今の時代捨てるにもお金かかりますしね!!
まぁリサイクルショップなどに持っていけば良いのですが、、

そこで、家具家電リースのみを専門的にやっている「アムス」という
業者さんが、先日弊社に営業にこられたんですが、
こちらも面白いシステムです。
家具家電なんでもリース。故障の場合、交換、修理無料。
廃棄料ゼロ。
1日~OK!
kagu.jpg

値段も細かく設定されています。
kagu0.jpg

5,000円のワンルームセットを契約するとして、
これを共益費と考えると良いかもですね。
予算45,000円だとしたら、40,000円の物件を探せばいいのです。

一人暮らしで家具家電を揃えると安く見積もっても平均6・7万円というところでしょうか。
中古品やネットで買えばもっと安くおさえられる場合もありますが、時間と手間がかかる。

70,000÷5,000=14ヶ月
1年しか住まないとかだったら良いですよね。

ただ、申込時の料金と配送回収料のお金が少々かかりますね。。。

詳しくはこちらを参考にしてみて下さい。
アムスなんでもリース株式会社
リースが大家さん向けにできてても面白いかもですね。

退居時トラブルにならない為に

Category : シーン2:退居・立会い
学生さん等の初めての一人暮らしは、
家の清掃について以外と無頓着だったりします。

だって、今ままでは親がやってくれていたんだもの!

これも昨日の記事と同じで「入居者さんの教育」にあてはまりますね。

重要なのは、入居前、契約時に念をおして説明することです。

そこで重要ワード、要の契約書にも必ず記載されていますよね!
第○条 入居者は本物件を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う

きちんと管理(掃除・手入れ)をしていれば、こんな汚れ方しないでしょ!
こんな激しく劣化しないでしょ!
ってぐらいの場合、これ入居者の責任ですね。
つまり上記条文に違反してます。
借主の善管注意義務違反のよる債務不履行。

通常清掃は入居者さん義務です。
掃除を怠ると、換気扇やエアコンが効きにくくなる。
換気をしなければ、結露でカビ、クロスが浮く。
キッチンについた焦げや、トイレについた汚れetc…
清掃、管理の重要性をきちんと説明してあげましょう。怠った場合は余計にお金がかかりますよ!と!

使用細則等にイラスト付きで表記しておくと良いかもしれませんね。

入居者さんが退居時に困らないように、負担がかからないように念を押した
契約説明、、、弊社も気をつけます!!

大家さんの防犯対策

Category : シーン4:管理・クレーム
「快適な住環境」とは何も間取りやバス・トイレ別などという事ばかりではありません。

「入居者の安全、建物の防犯」についてです。
これ実は一番大切なんじゃ…

弊社では大学生さんのお客様が多いので、ご本人様しかり親御さんは
高校卒業したばかりの子の一人暮らしです。とっても心配、慎重になられます。

万が一犯罪が起こったら、被害にあった入居者さんの物理的、心理的なダメージは大変大きいものです。
また、ほかの部屋の住人が退去、イメージダウン、その後も空室が続くなど、オーナー様への悪影響も計り知れません。

そうならない為にもちょっとした工夫や防犯への意識が大切。
電子ロック錠、窓用補助錠、防犯フェイルム等々ありますが!
250-電子オートロックキー

こういった設備ではない方法で、参考になるサイトをみつけたのでご紹介します。
わんだふるオーナーズ
※以下一部引用させていただきました。

こんな物件が狙われやすい!
ゴミが回収日以外に置いてある
駐輪場に壊れた自転車が放置されている
共用部分の電灯が切れたままにしてある
入口・ポスト付近にゴミやチラシが散らかっている

こんな物件が狙われにくい!
ゴミ置き場がきれい
花壇に花がきれいに咲いている
エントランス部分が明るい
入り口で管理人(大家さん)が掃除している

なるほど!清潔、綺麗は防犯にもつながるのですね!

また、このサイトからとても勉強になった事、「入居者様への教育」
なるほど!これこそ一番の防犯。

例えば、
・カギをポストや玄関回りに置かない
・訪問者はインターフォンなどでしっかり確認する
・玄関の新聞受けやポストに新聞をためない
・短時間の外出でもカギをかける

最後に良い事が書いてありましたよ。
「住居の防犯設備を整えても犯罪はゼロにはなりません。
最後に身を守るのは入居者自身です。
防犯意識を高めるための入居者教育もオーナーさまの大切な役割のひとつです。」

なーるほど~!
防犯に関しては入居者の自己責任のとなる場合がほとんどです。
入居者の教育は建物を守ることに繋がるのですね。

一人暮らしの防犯対策リーフレットを作成したら良いかもしれませんね!

収益物件を建てる際の間取りの大切さ

Category : シーン0:空室対策
今朝弊社も加盟しているat homeのメールマガジンで、面白い記事がありました。

以下リンクを貼っております。
「こんな物件見たことない! プロも驚いた不思議物件の数々」

athomeVOX_10I1.jpg
※at homeより転載

最近では「大家」になることがとても身近になってきましたよね。

それゆえ安易に考えてしまい、代理で収益物件を探してもらい、建物施工まで全て任せてしまう。
なんて事も多々あるかと思います。

いくら建物が安く建てれるからといって言われるがままにすると、、、

・ベランダが無い
・入り口の塀が無い
・自転車置き場が無い
・キッチンがすごく狭い
・キッチンの真裏がすぐトイレ
etc・・・

外観、内観はオシャレなんですよ。
でもあらゆる使い勝手が考慮されてない。

業者が何も解らない買主さんに、口上手く言いくるめられているのが目に浮かびます。

そうならない為には、やはりプロに聞く!!

そこで思う事、売買専門の業者は以外と間取りの事を重視していないケースがある。
という事です。

では一番間取りに詳しいのは、、、
直に部屋探しのお客様と接している、賃貸仲介業者!
だと思うのです。

部屋探しているお客様は、何が必須で何が便利か等々たくさん間取りを
見てるわけですから、とても詳しくなっていきます。
そのニーズに合うように一番間取りを見ているのは賃貸仲介業者です。

建物を建てる上で、立地の次に設備、間取りは本当に大事。
そこで入居率が変わってくるのですから!
間取りをミスったら死活問題なのです。

収益物件を建てる!となったら近くの賃貸に強いお店にいろいろ聞きに行きましょう!
もちろん弊社でも承っておりますよ!!

退居時の確認

Category : シーン2:退居・立会い
引っ越しで立会いの際の確認事項はいろいろとあるのですが、
意外と忘れがちな事ベスト3をあげてみたいと思います。


第3位 「ポストの中」

ポストを確認されないお客様は以外と多いです…
退去後、チラシや手紙がわんさか出てくるなんて事も。


第2位 「照明の球切れ」

退居時に電気が通っていればその場で確認できますが、
既に電気が通ってない場合、お客様に電球切れそうなところありませんか?
と聞かなければ解りません。
次に新しく住むお客様の為に、前もって確認が大切です。


第1位 「エアコンのリモコン」

こちら、なんとお客様が引っ越し時に荷物に紛れて持って行ってしまわれる事が
多いんですよ!
弊社でも過去5・6件はリモコンを持ち帰ってしまい、郵送してもらった事があります。
IMG_3413.jpg

これに習って弊社でも確認リストを見直し中です。

コンクリート vs 雑草

Category : シーン4:管理・クレーム
先日、駐車場を借りていただいているお客様より、
木が生えているので伐採してほしい。とお電話をいただきました。

現地へ確認に行ってみると。
遠目、「えっあれ?」
あまり大したことないな、今刈ってしまおうと近づくと写真で見るより大きい!
これは、車体を傷つける可能性があり!
IMG_3155.jpg

いざ刈る。
ご覧下さい、コンクリートを突き破って生息する、雑草の驚異。
雑草というか確かに「木」でした。
IMG_3162.jpg

雑草は暖かくなる6月~8月にグングンと成長します。
たぶんこの雑草も来年には同じくらい成長しているでしょう。
そうならないように、除草剤を注入します。
IMG_3164.jpg

駐車場を例に出しましたが、
建物で、昨年ものすごい事になっている物件がありました。。。
zassou.jpg
(道路に置いてある草は既に刈ってあるものです、伐採の途中で撮影しました。)
これは狭い通路のコンクリートのひび割れから生えていました。
もう完全に「木」へと成長しています。
しかも一昨年も伐採したので約1年で…

コンクリートから生えている雑草は、根っこを取り除くことが難しいので、
毎年格闘せざるおえません。
特に駐車場はコンクリートで固めてあっても必ずと言っていいほど雑草は生えます。
毎年必ず草刈りする必要があるのです。

軽微な水漏れほど特定が難しい

Category : シーン3:修繕・リフォーム
とあるお宅で、水漏れが発生しました。
まずは水道メータを見ることで、「宅地内で漏水しているかどうか」を確認することができます。
メーターは、少量の水が流れていても回るようになっているので、
どこも使ってないのに勝手にメーターが回れば、水漏れ確定です。
今回はメーターが回らないほどの超軽微な水漏れだったのです。


状況は1階の天井がうっすら黒ずんでいる程度。
それがだんだんと大きくなっていく気が、、、
どうやら埃や汚れではない、触ると湿ってるな。
この間約1ヶ月。
こちらの物件は一戸建て、2階には風呂場があります。


image3.jpg
写真中央より少し上、丸く黒くなっているところです。


念の為天井を開けて点検してもらう事に。
mizu.jpg


漏れてる箇所は、どうやら浴室入り口の真下部分。


1回目、水漏れ箇所と思われる所をパッキンで塞いで様子見。
mizu1.jpg

まだ漏れてくる。。。


2回目、もっと広範囲にパッキン。
mizu0.jpg

まだ濡れる。。。
ここまで、約2週間の様子見。


どこからかつたってくれば、他の箇所も濡れるはず、
ピンポイントでしずくは落ちてくるのに、、、不思議でならない。


3回目、上から下からよーくよーく観察。


なんと、水漏れの原因はココでした。

mizu2.jpg

風呂場入り口ドアレールの端っこ。


レールの端がパッキンでふさがれており、それが剥がれていました。


これは解りずらいーーーー。
天井には石膏ボードと断熱材が敷いてあったので、天井にシミとして現れるにも時間がかかったのですね。


軽微な水漏れほど、特定が難しいという事がよく解った一件でした。


放っておくと、カビや木の劣化につながります。
あれ?なんかおかしいな?と思ったら早めに対処しましょう!

古いものは古いものらしく

Category : シーン3:修繕・リフォーム
以前にも出てきました、「富沢荘」
コチラ。
5.jpg

実は、共用部の内装も合わせてリフォームしてあります。

コンセプトは、「古さを生かす」でしたね。

まずは階段。
廊下階段_400Before 共用階段After
グレーの床をレトロな木調のCFに張り替えました。
木調といっても、色も木の雰囲気もいろいろなので、実際現地で現物を
照らし合わせる事が重要です。

二階廊下。
内通路_400Before 共用廊下After
暗~くて、どよ~んとした雰囲気でしたが、、、
天井にシーリングを飾り、暖かみのある電球色に。
ほんわか~、これで一人で廊下を歩いても怖くない。

シーリングももちろん、レトロな感じを選びました。
紐もわざとたゆませて、ネジで短めにロックオン。
IMG_2288_400.jpg

ちなみに、この「富沢荘」は満室御礼です。
本当の古さを好む方には、以前の方が良かったのかもしれませんが、
ここは下北沢とか、高円寺ではありません。
古さをおしゃれに使える人は上級者です。
そもそも上級者はどんな空間でもおしゃれにしてしまいます!

なので、リフォームで良さを解りやすくしてあげる!
=解りやすいリフォームをする。
今日も富沢荘に学びました。

最強の内見アメニティーが揃っている物件

Category : シーン0:空室対策
物件案内時にお客様の為に持って行く物といえば。

スリッパ、メジャー。

ぐらいではないでしょうか。

これで十分ですと?

早速、最強の内見アメニティーが揃っている物件をご紹介。

はい、こちら。
IMG_5447.jpg

ざっと説明しますと、

・スリッパ(3足)
・メジャー
・ペン
・方位磁石
・部屋の採寸や家具配置が記入できるよう、間取りのコピー。
・周辺地図
・春だったので桜の造花
・ポケットティッシュ(花粉の時期にはとっても助かる)
・マイナスイオン壁紙、特殊な鍵、NET、その他もろもろに関する説明書。

さらに、各所にも説明パウチ!
IMG_5454.jpg
IMG_5446.jpg

どうですか!
弊社で管理させていただいているのですが、これら全て大家さんで用意して
くださっているんです。
すばらしいですよね!これはもう、おもてなしです!

お客様に決めてほしい、快適に住んでほしい、その為にはできる限りサポートします!
というメッセージがあふれんばかりに感じるんですよね。
お部屋もこころなしか生き生きとして見えます!

我々も見習わなければいけません~。

台風18号~千葉市の壊れた傘の捨て方~

Category : シーン4:管理・クレーム
18gou.jpg

台風18号が過ぎ、台風一過の青々とした空の西千葉です。

台風が過ぎ去った後に何処でも起こる現象。
壊れたビニール傘の放置
悲しいかな、物件共用部の廊下などによくポイ捨てされています。

ここで千葉市の傘の捨て方をご紹介。

今までは、右下のイラストのように傘1本につき1枚の不燃ゴミ袋を巻き付ける、、、
kasa.gif

という方法でしたが、今年の12月1日以降捨て方が変更されます!

不燃ゴミの袋に何本でも入れて捨てる事が可能になります!
(他の不燃ゴミと一緒に入れて捨ててもOKとの事です)

よって傘の捨て方が緩和?されました。
皆さん、壊れた傘は持ち帰り捨てるようにしましょうね!!
プロフィール

(株)藤光土地-空室対策部

Author:(株)藤光土地-空室対策部
TEL:043-253-2525
FAX:043-255-5311

とうこう土地のホームページ☆

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お知らせ、最新の物件紹介など。

《営業時間》
月~土/10;00~18:00
日・祝/10:00~17:00
定休日/水曜日・最終の日曜日

《交通》
JR総武線各停・西千葉駅の「北口」千葉大側を出てから徒歩2分

《紹介》
昭和47年8月10日設立
西千葉で、千葉、西千葉、稲毛を中心とした不動産業を営なみ39年以上になります。地元のネットワークを生かした不動産探しをお手伝いいたします。

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